28 апреля 2026
Коммерсантъ: В ЮФО и СКФО сокращаются выдачи жилищных кредитов и растет просрочка по ним
В Краснодарском крае по итогам 2025 года выдача ипотеки снизилась на 30% в количественном выражении и на 17% — в денежном. В Ростовской области количество жилищных кредитов сократилось на 28%, однако в денежном выражении показатель на 38% превысил уровень 2024 года. На Ставрополье также прослеживается тренд на охлаждение рынка ипотеки.
Ситуацию по запросу издания подробно прокомментировали в АКК:
На сегодняшний день картина на рынке ипотечного жилищного кредитования достаточно жесткая: средняя ставка на новостройки — около 20% и чуть ниже на вторичке, констатирует президент Ассоциации корпоративных казначеев Владимир Козинец. По его мнению, для большинства семей это фактически запретительный уровень, а комфортный диапазон для массового спроса — 10–12%, и текущие ставки от него сильно оторваны. «Ключевая ставка сейчас 15%, она снижается, но ипотека реагирует с лагом. Поэтому рынок, по сути, держится на льготных программах, прежде всего семейной ипотеке. На них приходится до 80% выдач, а рыночная ипотека остается нишевым продуктом»,— комментирует эксперт.
Рост просроченной ипотечной задолженности, по мнению Владимира Козинца, является сигналом, который нельзя игнорировать. Однако, по его словам, важно смотреть не только на рост, но и на базу и структуру портфеля. По данным эксперта, в целом по стране ипотечная просрочка остается низкой — около 1% (216 млрд руб.), но тренд на ухудшение платежной дисциплины уже есть и спрос на ипотеку в начале 2026 года начал снижаться.
«Если говорить о юге и Северном Кавказе, здесь все достаточно объяснимо. В ряде регионов ниже и менее стабильны доходы, выше доля неформальной занятости. При этом жилье за последние годы сильно подорожало, а ипотека осталась дорогой — нагрузка на семьи выросла. Плюс есть разрыв между спросом на недвижимость как «тихую гавань» и реальными доходами. Поэтому даже при небольшом портфеле доля просрочки может быстро расти. Это и отражается в статистике по таким регионам, как Ингушетия, Дагестан или Северная Осетия»,— говорит господин Козинец.
Что касается Крыма и Севастополя, то, по словам президента Ассоциации корпоративных казначеев, показатели там могут выглядеть резко во многом из-за эффекта низкой базы, поскольку ипотечный рынок на полуострове относительно молодой, поэтому даже небольшой рост дает кратные показатели.
«При этом доля просрочки все еще ниже 1%, что не критично. Но сам тренд уже заслуживает внимания. Основные причины — это кредиты, выданные в период ажиотажа 2022–2024 годов, и одновременно стагнация рынка недвижимости. Сегодня продать квартиру быстро сложно: спрос частично ушел в депозиты с высокими ставками. В итоге заемщик, столкнувшийся с трудностями, оказывается «заперт» в активе, который не может оперативно реализовать»,— рассказывает Владимир Козинец.
Владимир Козинец отмечает, что, когда просрочка по ипотеке превысит уровень 10%,— это будет тревожным сигналом. В то же время, по его словам, важен не столько сам порог, сколько динамика и структура портфеля. «Ипотека — обеспеченный продукт, поэтому она устойчивее, чем потребкредиты. Но если доля просрочки в конкретном портфеле приближается к 10%, банку приходится резко наращивать резервы — это давление на капитал. Системного риска для банковской системы сейчас нет, но быстрый рост просрочки — это уже зона повышенного внимания»,— говорит эксперт.
Качество портфеля в регионах ЮФО и СКФО еще будет ухудшаться, считает Владимир Козинец. «Во-первых, просрочка всегда растет с лагом, и этот процесс продолжится как минимум до конца 2026 года. Во-вторых, рынок напрямую зависит от ставок и господдержки. Семейная ипотека останется ключевым драйвером, особенно в регионах с высокой долей многодетных семей. В-третьих, Крым и Севастополь — отдельная история: там рынок будет восстанавливаться медленнее из-за ограниченной конкуренции банков. В целом ситуация управляемая: системных рисков нет, но нужен аккуратный мониторинг. И в текущих условиях реструктуризация долгов для банков зачастую эффективнее, чем жесткое взыскание, особенно на стагнирующем рынке недвижимости»,— резюмирует президент Ассоциации корпоративных казначеев.