6 августа 2026
Коммерсантъ: В ЮФО и СКФО растет число проданных на торгах квартир ипотечных заемщиков
Эксперты считают, что ситуация сегодня является следствием ипотечного бума 2023–2024 годов. При этом, по словам аналитиков, продажа предмета залога нежелательна не только заемщикам, но и кредиторам, а покупателей на такие квадратные метры найти сложно.
Последствия ипотечного бума
По словам советника Ассоциации корпоративных казначеев России Алексея Вересова, рост числа выставленных на торги квартир заемщиков – последствие ипотечного бума 2023–2024 годов.
«Это подтверждает и статистика Банка России. Общая доля проблемной ипотеки, включая реструктурированные кредиты, уже достигла 1,8%. При этом сам регулятор отмечает, что основная часть ухудшения приходится именно на выдачи 2023–2024 годов. На юге эта динамика заметнее, потому что рынок здесь был одним из самых активных. Краснодарский край и Ростовская область традиционно привлекали не только тех, кто покупал жилье для себя, но и инвесторов, людей, переезжавших из других регионов, покупателей курортной недвижимости. В таких случаях платежеспособность нередко зависит не только от зарплаты, но и, например, от доходов от аренды или возможности выгодно перепродать объект. При этом я бы не связывал нынешний рост продаж с торгов исключительно с событиями этого года.
Между первой серьезной просрочкой и реализацией квартиры обычно проходит довольно много времени. Поэтому сегодняшняя статистика – это, скорее, отражение решений, которые принимались один-два года назад», – говорит господин Вересов.
Он также отмечает, что на ситуацию влияют и скорость судебных процедур, и политика банков, и то, какие именно объекты попали на торги.
Рынок на стороне должника
По словам Алексея Вересова, главная проблема реализации залогового жилья сегодня – ограниченный круг покупателей. Эксперт отмечает, что рыночная ипотека пока остается дорогой, поэтому приобрести такое жилье готовы в основном люди с собственными средствами или инвесторы, которые понимают специфику подобных сделок.
«Покупка квартиры с торгов почти всегда связана с дополнительными рисками. Не всегда есть возможность заранее осмотреть объект, могут возникать вопросы с зарегистрированными жильцами, освобождением квартиры или юридическими нюансами. Поэтому покупатели ожидают дисконт, который компенсирует эти риски. Есть и еще один важный момент. Банку тоже далеко не всегда выгодно как можно быстрее продать квартиру по минимальной цене. Если вырученных средств не хватит для полного погашения кредита, остаток долга все равно останется за заемщиком», – говорит советник Ассоциации корпоративных казначеев России.
По его словам, слабый рынок недвижимости сегодня дает должнику немного больше времени: если покупателей нет, торги могут переноситься, цена пересматриваться, а у человека появляется возможность договориться с банком о реструктуризации или самостоятельно найти покупателя на более выгодных условиях. «Но переоценивать этот фактор я бы тоже не стал. Пока вопрос не решен, долг никуда не исчезает. Продолжают начисляться проценты, возникают судебные расходы, а затянувшаяся продажа нередко приводит к еще большему снижению цены объекта», – говорит Алексей Вересов.
Отголоски высокой ставки
Эксперты не спешат говорить о каком-то системном кризисе на ипотечном рынке. Пока, по их словам, можно наблюдать его постепенную нормализацию после очень активного периода роста. Алексей Вересов констатирует, что качество части ипотечного портфеля ухудшается, но это, по его словам, не означает, что ситуация выходит из-под контроля.
«Сейчас на рынке одновременно идут два процесса. С одной стороны, ипотечные выдачи постепенно восстанавливаются, хотя во многом благодаря льготным программам. С другой – банки продолжают работать с проблемными кредитами, которые были выданы несколько лет назад. Именно поэтому число объектов, попадающих на торги, может расти даже на фоне оживления рынка», – говорит господин Вересов.
Алексей Вересов замечает, что юг России в плане ликвидности объектов недвижимости остается очень неоднородным. Одно дело, по его словам, презентабельная квартира в хорошем районе Краснодара или Ростова-на-Дону и совсем другое – жилье, которое покупалось в расчете на быстрый рост стоимости. Такие квартиры сегодня продаются значительно сложнее, констатирует эксперт.
«То же самое касается и стоимости реализованных объектов. По цифрам можно увидеть совершенно разную динамику в соседних регионах, но без понимания того, какие именно квартиры продавались, делать выводы о состоянии всего рынка было бы неправильно. Скорее, это еще раз показывает, что говорить о едином рынке недвижимости юга нельзя», – резюмирует советник Ассоциации корпоративных казначеев.